Avant d’aller plus loin, je dois préciser que le but de cet article est d’expliquer comment les droits à la maison (le droit d’un conjoint ou d’un partenaire civil d’occuper la maison matrimoniale / de partenariat) sont protégés au registre foncier. Il ne s’agit en aucun cas d’un commentaire général sur les droits d’un conjoint ou d’un partenaire civil en cas de rupture de la relation. Il n’est pas destiné à être un avis juridique professionnel et ne doit pas être traité comme tel. Si vous avez besoin de conseils après la rupture d’une relation, vous devriez demander l’avis d’un avocat spécialisé en droit de la famille.
L’article 30 de la loi de 1996 sur le droit de la famille (telle que modifiée par la loi de 2004 sur le partenariat civil) accorde aux conjoints et partenaires civils qui n’auraient pas autrement le droit d’occuper le domicile conjugal, par exemple en vertu d’un bail ou en vertu de la copropriété, le droit de le faire. Les partenaires civils ont désormais les mêmes droits au foyer que les conjoints et pour plus de facilité, pour le reste de cet article, j’utiliserai le terme «conjoint» pour désigner à la fois le conjoint et le partenaire civil.
Nature des droits du domicile et leurs effets
Les droits au domicile permettent simplement au conjoint non propriétaire de continuer à occuper le bien. Ils ne donnent droit à cette personne à aucun des capitaux propres résultant de la vente de la propriété (bien que le conjoint non propriétaire puisse bien sûr y avoir droit dans le cadre du partage des biens du mariage). Le conjoint propriétaire reste le propriétaire légal et bénéficiaire effectif.
Lorsqu’un bien est ou devait être le domicile conjugal, un conjoint non propriétaire occupant ne peut être expulsé qu’avec l’autorisation du tribunal, tant que les droits perdurent. Si le conjoint non propriétaire n’occupe pas actuellement un bien qui est ou est destiné à être le foyer conjugal, il peut, avec l’autorisation de la Cour, occuper un emploi et y rester jusqu’à ce que les droits fin.
Quand les droits à la maison prennent-ils fin?
Les droits au domicile peuvent prendre fin de plusieurs manières. Ils prendront fin au décès de l’un des époux ou à la fin du mariage autrement que par le décès (c’est-à-dire à la fin du divorce). Il est possible pour le conjoint non propriétaire de demander à la Cour une ordonnance en vertu du paragraphe 33 (5) de la loi de 1996 sur le droit de la famille permettant au droit au domicile, et donc à l’occupation, de continuer après la fin du mariage.
Le droit au logement peut également prendre fin lorsque le conjoint propriétaire cesse d’avoir le droit d’occuper le bien. Cela peut se produire lorsqu’il est repris par un prêteur hypothécaire. Cela peut également se produire lorsque le bien est vendu à un acheteur à sa valeur marchande et que les droits de propriété ne sont pas protégés par une inscription au registre. S’il y a cependant une inscription au registre, l’acheteur doit prendre la propriété sous réserve des droits du conjoint non propriétaire et ne peut pas l’expulser même après la vente.
Protection des droits du domicile sur le titre de propriété
Comme mentionné ci-dessus, les droits d’occupation d’un conjoint non propriétaire prendront fin lorsque le bien est vendu à un acheteur à sa valeur marchande, à moins que les droits ne soient protégés par l’enregistrement contre le titre de propriété. Toutefois, si les droits sont enregistrés, ils lieront l’acheteur. Cela souligne l’importance pour les conjoints non propriétaires d’enregistrer leurs droits et l’importance pour les acheteurs de vérifier les enregistrements qui ont été effectués.
Pour protéger ses droits, il est nécessaire que le conjoint non propriétaire présente une demande soit au cadastre (si le terrain est enregistré) soit au service des droits fonciers (si ce n’est pas le cas). Pour savoir s’il est enregistré ou non, une personne peut commander une copie du registre des titres. Si le bien est enregistré, cela révélera le numéro de titre, qui sera nécessaire pour le formulaire de demande, et confirmera également si le bien est effectivement enregistré au nom de la personne contre laquelle les droits sont revendiqués et les hypothèques qui pourraient dépasser le droits du conjoint non propriétaire.
Enregistrement des droits de propriété – Terrain enregistré
Lorsque le titre foncier est enregistré auprès du registre foncier, une demande selon le formulaire HR1 doit être remplie et soumise au bureau du registre foncier desservant la propriété à laquelle se rapportent les droits. Si la demande fait l’objet d’une ordonnance du tribunal, une copie certifiée conforme de l’ordonnance devra être jointe. Le bureau local peut être trouvé à l’aide de l’outil «Office Finder» du registre foncier et le formulaire HR1 se trouve dans la section «formulaires et publications» du site Web
À la réception de la demande, le registre foncier procédera à un type d’inscription appelé «avis» par rapport au titre de la propriété. Ils écriront également au propriétaire enregistré et l’informeront que la demande est terminée – ils sont légalement tenus de le faire.
Si les droits sont enregistrés avant la fin du mariage et qu’une ordonnance est ensuite rendue en vertu du paragraphe 33 (5) de la loi de 1996 sur le droit de la famille, un nouvel enregistrement doit être effectué, qui doit inclure une copie de l’ordonnance du tribunal. Aucuns frais ne sont payables pour une demande utilisant le formulaire HR1.
Enregistrement des droits du domicile – Terres non enregistrées
Si le titre de la terre n’est pas enregistré, la demande est faite contre le nom du propriétaire plutôt que contre la terre. La demande est adressée au Département des Charges Foncières à l’aide du formulaire K2 et les frais sont de 1 £. Le résultat, si la demande est en règle, sera qu’une «charge foncière de classe F» sera enregistrée au nom du conjoint propriétaire. Le service des charges foncières n’écrira pas au propriétaire, mais une recherche contre cette personne effectuée avec le service des charges foncières révélera l’entrée. Une telle perquisition sera effectuée lorsque le bien est vendu ou hypothéqué, mais peut être effectuée par n’importe qui à tout moment (par exemple, si le conjoint soupçonne qu’une entrée a été faite contre lui).
Comme pour les terres enregistrées, si le droit à l’occupation est prolongé par une ordonnance en vertu du paragraphe 33 (5), une nouvelle demande, y compris une copie certifiée conforme de l’ordonnance du tribunal, sera requise.
